父母抵押其与未成年子女共有的房产，为家庭成员担保债务，是行使法定代理权的表现，未成年人利益与家庭利益具有一致性，应当认定该抵押行为是为未成年人利益，抵押合同有效。

  随着我国经济的快速发展和房价的快速上涨，未成年人通过继承、赠与等方式取得房产所有权的情况日益普遍，鉴于未成年人对房产的所有权形式存在个人独有、与家庭成员共同共有、与家庭成员按份共有等多种形式，本文仅就案例中的未成年人与家庭成员（父母和姐姐）共同共有房产的情形进行讨论。

  （一）案情介绍

  2016年12月21日，原告程某某与三被告陈某甲、胡某某、陈某乙签订了经公证的《房地产抵押借款合同》一份，三被告因资金周转需要向原告借款，后经法院查明，该笔借款系用于改善陈某甲二女儿陈某丙生活所用。

  为得到上述借款，三被告以某房屋（房屋权利人为：陈某甲、胡某某、陈某乙、陈某丙）作为抵押，三被告在合同上签名。陈某丙在签订合同时年仅半岁，尚未成年，被告陈某甲、胡某某代陈某丙在抵押人一栏签名。 

  后原告将借款汇入被告陈某甲指定的账户，同日，双方在案涉房屋上办理了抵押权登记，权利人为原告。

  （二）法院认为

  案件的争议焦点为：抵押合同是否有效？首先，尽管陈某丙是未成年人，但是其利益在本案中并没有受到实质性损害。父母既然已经承诺借款是用于改善未成年人生活，也可以认为陈某丙在借款中其实是获益的。其次，陈某丙在房屋中的份额不确定，现在以整套房屋进行担保，如果因此认为担保无效，极大地侵害了原告的权利。最后，年仅半岁的孩子取得产权，大多是来自父母的。如果认定监护人在这种情况下签署的担保合同无效，会导致债务人利用这种情形逃避担保责任。综上，不仅要考虑未成人的利益，还要考虑交易安全性，本案中未成年人产权来源于父母，对房屋贡献不大。若认定抵押合同无效，对善意的原告不公平，故判决认定抵押合同有效。

  （三）案件分析

 本案中父母抵押共有房屋是为经商所需资金周转，一家四口均作为抵押人，在相对人看来更具有家庭财产抵押的表象。我国法律目前没有明确规定家庭财产范围，但这并不意味着未成年子女利益与家庭利益是相互割裂的，忽视了未成年人对父母和家庭的依赖性。同时，未成年人不具备独立生活的能力，须由父母抚养，生活于家庭之中，家庭是其生活和成长的重要场所，因此未成年人利益与家庭利益具有一致性。

 同时出于交易安全的考虑，若将未成年人利益独立于家庭，很容易令未成年人的父母抗辩未成年人利益受损主张合同无效，实则规避正常的商业风险、恶意逃避债务。

 综上，为“维护未成年人利益”设立抵押，排除《合同法》合同无效的法定情形，属于父母正当行使法定代理权，应当认定抵押合同有效，抵押权登记即设立。

  《中华人民共和国民法典》

第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。

成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。